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地王广场商住综合楼项目自2016年初停工以来,各种猜测消息不断,近日,淘宝网司法拍卖频道发出了该项目起拍价为2.24亿元的拍卖公告
地王广场将何去何从
2018-10-17 09:00    梧州零距离网-西江都市报   记者 赵洋

西江都市报记者 赵洋/文 杨扬/摄

近日,淘宝网司法拍卖频道一则《广西梧州市高新美业建设投资有限责任公司破产管理人关于“地王广场”商住综合楼的破产拍卖公告》,引发了不少梧州市民高度关注,这也意味着已烂尾多时的地王广场项目,或将迎来重生的曙光。

开发商破产背后的巨额债务,令大量的银行和民间借贷无法完整回收。记者调查发现,自2016年初以来,地王广场项目停工后牵涉甚广:200多位业主无法收楼、员工工资无着落、借款人无法主张债权,还有20多家单位和机构的专业费用遭拖欠。

有业内人士认为,开发商利用短期民间借贷资金来开发长期投资项目的做法风险极大,稍有不慎便满盘皆输,开发商、建筑商、购房者、借款人一损俱损。

停工原因

民间借贷债权人诉讼查封致房屋停售停工

由广西梧州市高新美业建设投资有限责任公司(以下简称“高新美业公司”)开发建设的地王广场商住综合楼,位于梧州市万秀区中山路2号,对于不少梧州市民来说并不陌生。

10月15日,地面楼高31层的地王广场商住综合楼项目主体已经封顶,该项目停工至今已经两年有余。

根据广西通途律师事务所提供的《梧州市高新美业建设投资有限责任公司重整计划草案》显示,高新美业公司因长期涉足民间借贷,于2015年末陷入债务危机。2016年1月19日,因民间借贷债权人诉讼查封,高新美业公司经营资金链断裂,地王广场项目被迫停工,商品房预售中断。

有知情者介绍,地王广场项目启动建设之初,开发商就因实力不足陷入资金困境,并通过大量的复合借贷推动项目建设。

记者调查发现,建设地王广场项目过程中,高新美业公司欠下的借款及各类费用超过4.5亿元。其中,新港铁路投资公司、广西长城资产管理股份有限公司和广西深磊浩贸易公司等三家公司申报的债权额高达2.4亿多元。此外,高新美业公司还拖欠税款、设计费、钻井费、检测费,工程款及专业费用超过5000多万元,拖欠民间短期高息借贷5000多万元。

在2016年初停工时,地王广场项目主体已封顶,内外墙砌筑完毕,但内外墙的装饰、水电、人防、消防、门窗、电梯等工程尚未施工。

2016年6月30日,梧州市住建委在梧州零距离问政中答复网友关于地王广场项目进展情况:梧州市中级法院根据建设银行梧州分行申请,已查封地王广场一到四层商场及地下室负一层、负二层车库;万秀区人民法院根据梧州市易通融公司申请查封禁售200套住房。

至此,地王广场项目销售陷入停顿,开发商的资金链断裂。项目停工后,高新美业公司无奈走上了破产之路。

破产清算

项目拍卖后资金出借人损失惨重

2016年10月26日,万秀区人民法院应高新美业公司申请,裁定高新美业公司进入重整程序,并指定通途律师事务所为管理人。在申请中,高新美业公司的申请理由为资产不足以清偿全部债务。

接受法院指定后,广西通途律师事务所对高新美业公司的财产、公章、证照、财务凭证等实施了全面接管,开展了债权登记审核工作,对资产进行了评估、审查、分析等。同时,万秀区人民法院裁定终止破产重整程序,并宣告高新美业公司破产清算。

根据管理人提供的破产债权分类表,地王广场项目中,已购房的市民共211户,其债权具有真实性和合法性,管理人决定今后继续履行合同,交付符合约定标准的房屋;涉及的拆迁安置户17户共37套房,管理人也决定继续履行合同。

在预付款类债权中,20名市民共为22套房和商铺交付了53万元定金,管理人审查认为,商品房买卖合同未成立,因此定金条款不成立,53万元定金将参与到普通债权分配中。

分类债权表显示,5名购房者拥有的15套房屋的销售价格过低,购房单价只有正常价格的一半,有可能涉及虚假债权和股东转移财产的情况,因此管理人将收回15套房屋,列为破产财产。

令人关注的是,分类债权表显示,有11名市民和1家企业交款1000多万元,租下了地王广场项目负二层的58个人防车位。对此,管理人认为,未经市人防办同意,高新美业公司无权出租人防车位,因此双方的租赁协议无效,这意味着1000多万元车位租金将转为普通债权。

通途律师事务所律师邹茂腾介绍,如果破产财产拍卖方案能顺利实施,将避免烂尾楼出现,让购房市民住有所居,对维护社会稳定意义重大。有房地产业内人士表示,从地王广场项目不难看出,中小开发商无法长期承受资金重压,贷款人(房地产开发商)与民间高息借贷的出借人之间的信用关系脆弱,一旦开发商资金链断裂,地产项目“缩水拍卖”,所有资金出借人都将面临损失惨重的结局。

项目前景

接盘者须在一年内完成楼盘建设

根据地王广场项目拍卖方案显示,该项目总建筑面积为56691.67平方米,共33层,地下2层,地上31层。

目前,地下室负一层、负二层车库均未销售。地上1~4层为商用,在扣除已销售的4间商铺(拆迁安置)之外,剩余商铺尚未销售,属于破产财产;5~31层为住宅,每层有商品房16套,共432套,目前已售244套,尚未销售的188套商品房属于破产财产。

根据竣工验收合格标准,列为破产财产的车库、商铺和住宅的估价为2.56亿元。

淘宝网司法拍卖频道显示,地王广场项目第一次拍卖起拍价为2.24亿元,竞价时间为2018年11月12日10时起至13日10时止。若第一次竞买流拍,将进行第二次竞买,起拍价为1.91亿元,第二次竞价时间为2018年11月29日10时起至30日10时止。

淘宝网司法拍卖频道关于地王广场商住综合楼项目拍卖的页面。 (网络截图)

通途律师事务所律师邹茂腾表示,本次竞买是在建工程买卖关系,不是房屋买卖关系,因此,竞得者有义务完成后续工程建造,并且必须在取得建设施工许可之日起的一年内完成后续工程施工,并经竣工验收合格。

记者注意到,地王广场项目已售的244套商品房均价为每平方米5000元左右。有房地产业内人士表示,接盘者完成后续工程施工后,地王广场的商品房每平方米售价肯定要高于这个价位。

“梧州的楼价还是有‘天花板’的,当每平方米的房价超过7000元时,普通市民群众未必肯掏腰包买房。”有房地产业内人士认为,按照目前的拍卖条件初步估算,如果以2.24亿元竞买成功,那么建成后售楼的利润只有20%,如果按1.91亿元竞买成功,利润将超过30%,但这样的利润率能否吸引到买家,尚为一个未知数。

编辑:黄东莹

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