业主财物被盗，若被盗财物未经物业公司登记，物业公司不予赔偿；小车在小区露天车位停放遭破坏，物业公司不予赔偿……在我市部分小区物业管理公司与业主签订的管理合同中，就存在这样的条款。近日，梧州市工商部门对我市其中五个行业的合同条款内容进行专项检查，发现了50条“霸王条款”，其中5条与物业管理公司有关。

    利用格式条款免责涉嫌违法

    日前，工商执法人员对长洲区某物业管理公司检查时发现，该公司的物业合同中有涉嫌免除自身责任的格式条款，“乙方（物业公司）如不按合同约定履行职责，造成业主家中被小偷撬门、窗入室盗窃，财产损失（手机等通讯设备、电脑、现金、珠宝等贵重物品除外），经有关司法机关确认，乙方承担相应法律责任（对于被盗物品，业主必须事前向乙方提出申请，并经乙方进行财产登记，否则不予赔偿）。”

    对于这样的条款，有物管业内人士表示，物业合同是物业公司与业主达成协议后签订，物业部门按照合同内容提供相应服务。此外，合同约定物业公司管理的区域是小区公共范围，即广大业主的共有财产，而业主家庭财产属于私有财产，物业公司没有管理和保全的职责。

    但工商部门指出，根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业未能做好小区公共秩序维护和安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任，具体的法律责任和损害赔偿由司法机关进行确认。具体到上述物业公司利用格式条款要求业主事前进行财产登记，否则不予赔偿，不仅损害业主隐私权，也是利用格式条款免除或减轻自身责任。为此，工商部门要求企业立即纠正涉嫌违法行为。

    小区停车收益应全归业主

    工商部门在检查中发现，物业管理公司为免除自身责任而制订的“霸王条款”还有不少。

    在长洲区某住宅小区，工商执法人员检查发现，该小区物业管理合同中规定，“露天车位使用费收益的60%归全体业主使用，40%规小区物业管理处用于物业服务开支……甲方（物业公司）指定的公共场地（道路）露天车位只提供小汽车车位使用，使用过程中所产生的车辆被损等一切责任由车主自负。”

    针对该条款，有业内人士认为，没有违法。因为物业公司设立露天车位没有以牟取非法利益为目的，因为收益的60%归业主共有，40%用于物业服务支出，业主是最大受益人。

    但工商部门指出，根据《物权法》、《合同法》相关规定，物业公司在小区内将业主共有道路划出露天车位，供小车车主停放，并收取停车费，全部收益理应归全体业主所有。现物业公司将收益的一部分用于物业服务支出，那么，其在向车主收停车费用时，即与车主形成有偿的保管合同关系。为此，保管人因保管不到位导致车辆被损，要承担损害赔偿责任。

    此外，工商部门表示，由于露天车位使用者大多是业主，物业公司利用格式条款规定“露天车位使用中所产生的车辆被损等责任均由车主自负”，其实是利用物业公司的特殊地位，强迫业主（车主）承担车辆停放过程中产生的损失，属于免除责任的行为。据悉，工商部门向该物业公司下发《行政指导告诫书》后，企业已主动整改免责条款。

    11月7日，记者在梧州市工商局市场与合同规范管理科了解到，市民与物业公司签订物业管理合同时，可先咨询法律人士意见，若发现物业合同有明显减轻自身责任的格式条款，可向辖区工商部门反映，通过消费者协会维护自己正当合法的权益。