在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。数据显示，去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

京沪深等城市

率先进入存量房时代

近日，链家研究院发布了《存量时代流通为王——2017年中国房地产市场展望》的报告（以下简称报告）。报告显示，2016年，我国房地产向存量房时代迈出一大步。去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，比2012年提高了20个百分点。

报告显示，一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。

何为存量房呢？报告中提到，存量房市场不仅包括二手房和租赁交易，还包括待售新房流通、城市更新、家装设计、物业管理、个人仓储以及围绕这些交易带来的信息、数据、金融、法律等服务。

开发商

开始步入存量房市场

报告提出，在存量房时代，开发商的作用日益下降，主动或被动转型是开发商的唯一出路，建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为下一阶段的转型方向。

近年来也有一部分开发商向存量房这一领域迈进。链家研究院院长杨现领提到，一些开发商开始持有一部分物业，主要的参与形式是做公寓，把物业、业主资产盘活和打通，比如万科的泊寓、远洋地产的邦舍、龙湖地产的冠寓等等。但还没有涉及房产中介业务。

“中介和开发商的结合是时代的趋势，今天的合作方式是一二手联动来卖房子，这应该只是个开始”，杨现领进一步表示，未来双方在城市更新、资产管理等方面合作的方式还有很多，开发商的开发能力可能是中介公司所不具备的，但是中介公司具备的运营、“做苦力活”的能力可能也是开发商所欠缺的，两者加起来才是更好的一种选择。（据中国新闻网）

今年各地房价将继续分化

去年各城市楼市分化加剧

2016年各地房地产市场销售活跃，不少城市房价呈现上涨势头。由于全国重点城市房地产市场出现全面、快速上涨，各重点区域房地产政策已经发生转向，由去库存转变为去杠杆，推动房价的三大动力也随即发生了变化。合富房地产研究院认为，在因城施策下，2017年，各地房价将分化发展。

根据总结报告，本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加，加上流动性全面放开、人民币贬值，以及土地市场快速升温。最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨，21个代表性城市2年价格平均上涨达35%。

合富辉煌监测数据显示，全国重点城市2016年前11个月成交总面积29165万平方米，同比2015年大幅增长33%；成交均价13155元/平方米，同比上升接近10%。

不同城市群、城市群内部各个城市之间差异较大。合富辉煌监测数据显示，一线城市+强二线天津，2016年前11月成交量增长只有天津和广州两个城市，其中天津增长最明显，月均成交面积较2015年大幅增加72%；广州增幅接近30%。2年价格上涨最为明显是深圳，上涨超过100%，远超其他三个一线城市；而广州的价格最为平稳，2年价格上涨不到20%。

今年各地房价将分化发展

调控可能导致的结果，市场发展趋势转向，房价上涨动力大幅减弱，房地产投资潮阶段性温，楼市成交量下滑；部分城市房价阶段性调整，但土地价格会成为2017年房价的关键支撑因素。

合富房地产研究院认为，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其他重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异，其房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄；而经过2016年各重点城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。

基于此判断，合富房地产研究院预期一线城市及天津将维持限购限贷政策高压，但土地市场供应下降、地价上涨、及房地产去库存后的供求紧张对区域房价形成支撑，预计2017年上半年房价还将上涨。而深圳房价已处阶段性高位，当前政策严格程度为全国之最，2017年上半年房价或将回调，预计10%以内。

（据南方日报）