一边是交易量下降，一边是房价稳中见涨。今年以来的楼市“坚挺”态势，令购房者颇为迷茫。然而，随着房贷难度进一步增大，调控力度仍丝毫没有放松的迹象，梧州楼市还能否继续维持当前的局面？波澜不惊的楼市背后，还有哪些因素将影响房价走势？

    银根紧缩，贷款买房难

    今年以来，面对严峻的通胀压力，国家多次调整存款准备金率、基准利率。7月7日，央行再次上调基准利率，商贷一年期贷款利率达到6.56%，五年期以上贷款利率达到7.05%。贷款利率创下十年来新高，令房贷者直呼压力大增。

    即便能承受高利率，要拿到贷款也不容易。目前，各商业银行都取消了首套房利率优惠，部分银行首套房贷还执行基准利率上浮。据悉，建行梧州分行已执行差别化房贷政策，首套房贷按基准利率上浮5%签订贷款合同，而5%仅是基准利率上浮的下限。

    虽然农行梧州分行、工行梧州分行首套房贷款都执行基准利率，但等待放款的时间比较长。二套房贷款方面，首付六成已是银行业“行规”。同时，各银行已经执行二套房基准利率上浮，其中建行二套房贷利率按基准利率上浮20%签订贷款合同。与此同时，邮政储蓄银行梧州分行暂停了二手房业务，建行梧州分行二手房贷利率则需执行基准利率上浮。

    分析认为，执行基准利率上浮以及暂停二套房贷，是受银根紧缩、流动性减少的影响，银行所采取的临时手段，在通胀压力减缓到一定程度时，可能作出相应调整。不过，就目前已公布的宏观经济运行数据、CPI等，近期内调整贷款利率的可能性并不大。在这样的大背景下，持续的贷款难将增加房贷者的负担，影响其购房意向，从而加重买房者对楼市的观望情绪。

    由于消费者的持续观望，开发商资金回笼速度明显受到影响。加上难以从银行拿到贷款，开发商的资金压力逐渐显现。7月29日，银监会主席刘明康在接受央视采访时称，银行业“能承受房价下跌五成的压力”，继续严控房地产贷款的意义不言自明。

    房源丰富，供需难同步

    在刚性需求观念主导下，求大于供几乎成了“房价上涨论”支持者的“护身符”。然而，事实果真如此吗？

    在土地供应方面，市国土资源局网站的数据显示，截至7月19日，今年梧州市出让用途为城镇住宅、批发零售及其他商业地的商住用地达1430多亩，约953815平方米。然而，2010年全年出让的类似用途的商住用地总面积仅为1486多亩，约991053平方米。

    “开发商在拿到土地后，必须在限定期间内动工，这等于说未来将增加1400多亩土地开发量。”一位不愿透露姓名的开发商说。实际上，梧州房地产投资一直高位运行。今年前五月，全市房地产开发投资累计完成24.7亿，同比增34.09%；施工面积592万平方米，同比增55.3%。市本级累计完成投资8.26亿元，同比增19.2%；施工面积336万平方米，同比增33.3%。

    存量房方面，今年1至5月市区商品房成交面积18.67万平方米，与去年同期相比下降50.5%。市房产交易中心网监控数据反映，在售楼盘中，绝大部分还有大量房源。截至7月19日，阳光·半岛(花园)二期在售的600多套住宅，标注“已售”或“已登记”的不到30套。

    除在售楼盘的待售房源，及其随后加推的项目外，目前正紧张施工的御山帝景、灏景·玥城、神冠豪都等系列楼盘，都可能在不久后投入市场。超万套的保障性住房，也将于下半年或明年上半年入市，这都将进一步增加梧州楼市的房源。

    另外，外地居民购房比例高的问题也值得注意。2010年市城区人口购房比例仅为39.33%，而今年以来这一比例也没有大的变化。另外，受对外地居民购房管理趋于完善，三县一市商品房销售面积、销售额，地产投资增速超过市区，以及保障性住房入市等因素影响，需求与供应增长不同步的现象将更加突出，使楼市不确定因素进一步增加。

    管理趋严，稳定是主调

    7月以来，楼市调控释放出严厉的信号。7月12号，国务院常务会议要求：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调。

    对此，一位开发商说，“二、三线城市将限购”的消息，将对梧州房价产生“震慑”作用。综合诸多因素分析，在未来一段时间里，梧州房价不可能大幅上涨。房产中介刘永强说：“当前有开发商放慢开发速度、推迟开盘时间，欲将货量压到下半年。如果限购措施持续到明年年初，开发商博弈政策的意义就打了折扣。若非自有资金特别充足，很可能在这轮竞争中出局。”

    与此同时，县、市房产交易系统建设正加紧进行。分析认为，县、市级商品房网上监控系统建立后，住建部、自治区、市、县（市）四级住房系统联网就近在眼前。全国性网络监管平台一旦建立，将为二三套房界定、取消预售制等制度赢得实施空间。

    梧州中奥房地产营销策划公司总经理李光环认为，十多年来，地产业与国民经济结下了密切联系，要理顺这种联系，可能需要一年甚至更长的时间。“不过，只要调控政策不变，在未来一年内，房地产市场将继续量缩价稳。此外，在稳定压倒一切的形势下，房价大幅波动的可能性不大。”李光环说。