在芝麻城小区，不少摩托车随意地停放在小区的空地上。 蒙绍松 摄

   

    早在9月初，负责芝麻城物业管理的梧州安磐物业公司发布公告，停止小区的一切物业管理服务。如今，门口安装的智能门禁系统形同虚设，任何人都可以随意进出小区。

    在小区入口的宣传栏上，仍然张贴着物业公司撤离的公告、退款通知，及丰业社区居委会的解释公告。路过的居民偶尔会停下来看两眼，但他们大多已经接受了这个事实，虽然是迫于无奈。

    芝麻城小区业主与物业公司的矛盾由来已久。去年，物业公司私自铲除G栋和F栋的绿化带改建成停车场，今年1月1日，物业公司又将物业管理费调整到0.55元/平方米，导致矛盾进一步激化，100多户居民没有缴纳物业管理费。最终，这场小区居民与物业公司之间的博弈，以物业公司迅速撤离、小区管理陷入“真空”为收场，双方陷入“两败俱伤”的局面。

     现状：无物业管理相当于脏乱差

    遭遇类似问题的远不止“芝麻城”一个小区。

    2010年6月16日，梧州市经济实用房物业管理有限公司正式撤离在新兴二路汇客苑设立的物业管理。在门卫、清洁工等人员陆续撤离后，小区没有了路灯，垃圾无人清理，生活秩序出现混乱，不少业主无奈感叹汇客苑变成了“垃圾苑”；2010年7月15日，梧州市兴安小区在物业公司撤走后，小区处于无人管理状态；出现类似这种业主和物业管理难以相容情况的，还有华融花园、悦和花园等。

    记者在一些小区了解到，大多数居民希望设立物业服务公司，参与到小区的维修、管理等方面，甚至一些物业服务公司撤出社区后，80%的业主都对其挽留。而没有设立物业管理公司的社区，几乎都存在脏、乱、差等卫生问题。

    下冲小区居民刘国斌近日也向记者反映，他们小区经常出现化粪池堵塞、垃圾成堆无人清理的情况。由于无人巡逻，治安也存在一定隐患。不少居民都希望专业的物业服务公司能介入他们小区的管理，虽然是旧小区，但一旦引进物业管理，这个小区房屋的价值也会水涨船高。

    据市政部门提供的数据显示，截至2010年底，梧州124个小区中，有112个小区（建筑面积650.46万平方米），按照《物业管理条例》的要求实行了物业管理，住宅小区物业管理覆盖率达92.9%。另有12个小区（建筑面积49.89万平方米），因开发商未移交，或物业公司物业管理费升价，及二次供水问题未能达成一致，而没有继续实施物业管理。

    虽然我市物业管理已有20多年的历史，近年来更是取得长足发展，但“配套设施薄弱”、“管理服务水平低下”等问题依然突出，更因此屡屡引发小区居民与物业公司的矛盾和纠纷。

    原因：“五宗罪”致物管水平不高

    经过一个多月的采访和调查，记者了解到，目前我市物业管理总体上存在两个特点：一是总体规模小，二是管理水平参差不齐。

    据市市政局物业管理科相关负责人介绍，在实施物业管理过程中，建筑面积在20万平方米以上的大型小区，因其配套完善，相对物业管理也比较到位。如丰业物业公司管理的城中花园、中房物业公司管理的恒祥花苑，都曾获得自治区物业管理优秀住宅小区称号。而面积在20万平方米以下的中小型住宅小区，普遍存在配套设施薄弱，业主委员会工作滞后等问题，由此进一步导致了小区物业管理水平的低下。

    记者调查发现，五方面的因素，给小区居民与物业管理公司之间的矛盾埋下了“祸根”。

    “一宗罪”——小区供水供电设施建设模式不科学

    根据水电供应部门有关规定，房地产开发商在住宅小区建设的二次水泵房和供电房不再移交水电部门，而是作为小区配套设施归小区业主共同出资维护。因此，业主须在正常水电价格上增加二次供水和供电日常运行费用。同时一旦水电设施发生故障，还要负担巨额的维修费用。因此，业主意见较大，由此导致小区管理纠纷时有发生。我市的华融花园、兴安小区就曾出现过这方面的物业管理纠纷。

    “二宗罪”——我市物业服务企业对开发企业依赖过大，市场化率较低

    受房地产经济发展规模的制约，我市物业管理服务市场尚未形成。大多数的住宅小区的前期物业管理，基本上是房地产开发企业委托给自己成立的物业服务公司。据统计，目前，我市共有三级物业管理企业59家，其中56家是开发企业出资成立的下属企业，物业服务企业无法摆脱作为开发企业售后服务部的角色定位和管理观念，从而导致物业服务成为开发企业建设问题的转嫁方，进一步引发管理矛盾。

    “三宗罪”——业主自治意识不强，业主委员会工作步履维艰

    经调查了解发现，我市不少业主对小区公共事务并不怎么关心。无论是业主自发组织，还是社区居委会组织筹备的业主大会和业主委员会选举，普遍存在业主参与率较低，导致业委会对物业公司的协调管理作用难以发挥的现象。据统计，全市124个小区仅有45个小区成立了业主委员会，其余的79个小区，由于未成立业委会，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，由当地的社区代行业主委员会职责。

    “四宗罪”——业主缺乏物业管理服务消费观念

    采访中，业主大多认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应该全包，一旦物业管理企业服务不规范，导致业主不满，就拒绝缴费。这其中以业主的人身安全和财产损失得不到满意的解决方案，小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告等营利问题尤为突出。

    “五宗罪”——物业管理执法困难

    由于物业管理公司没有执法权，无力处理业主或建设单位在入住装修或商业经营中，违反房屋或小区规划建设许可证规定，擅自变更用途、改建房屋、乱搭乱建等违法行为。而有权处理此类行为的物业管理行政主管部门，其执法力度又十分有限。

    建议：加快物业管理市场化进程是关键

    就如何解决当前我市物业管理工作产生的一系列问题，记者采访了市政局物业管理科相关负责人，以及民盟梧州市委会副主委梁广辉和民盟梧州市委会委员董琼芝等多位物业管理工作人员和政协委员。

    “前期物业管理提前介入，是解决住宅小区管理基础问题的关键。”市政局物业管理科相关负责人认为，应该加大物业管理提前介入商品房开发的力度，进一步抓好住宅小区前期物业管理单位的落实和配套设施，尤其是物业管理用房的建设、交付管理问题。在商品房开发项目的预售、竣工验收中，加强新建商品房前期物业管理备案工作，进一步规范建设单位和物业服务企业交接管理行为。

    同时，必须加快物业管理的市场化进程，让业主和物业管理企业明白各自的权利和义务，更有利于促进小区物业管理的健康发展。

    值得注意的是，由于小区物业管理收费标准并未合理化和公开化，导致小区住户和物业管理企业的矛盾时有发生。对此，市政局物业管理科相关负责人认为，要严格执行“开发单位和物业管理公司自收自支的维修资金统一转到政府行政部门、银行统一代管”的制度，防止开发公司、物业管理公司挪用、侵吞业主维修资金，确保业主在购买商品房时缴交的专项维修资金安全；建立物业管理公司申请、业主大会审批管理机制，保证维修资金安全到位，保证房屋公共部位、公用设施设备的维修问题能得到及时有效的解决。

    民盟梧州市委会委员董琼芝则认为，应该对物业管理服务和定价标准进行全程监督。首先由市政府牵头，组织房管、工商等部门定期对物业管理市场进行清理，调查其服务事项和业主满意度，明确收费范围和标准，在检查中发现违规收费和不能履行职责的，视程度轻重给予相应的处罚；其次是成立市政府主管部门与业主联合评价物业管理长效机制，使物业管理评级和收费更公开透明，使物业管理工作走向。

    物业管理执法困难是我市物业管理面临的主要问题之一。市政局物业管理科相关负责人和民盟梧州市委会副主委梁广辉均认为，要进一步加强立法工作，完善物业管理工作的法律法规。通过把物业管理纳入社区综合治理体系，形成“市、区、街道、社区”四级管理体系，分级管理，属地管理，解决政府基层部门协调、指导不力的问题，同时进一步明确市政府各职能部门执法分工范围，各负其责，确保小区内各种违法行为执法到位，确保物业管理秩序的正常。