1:160面对梧州楼市泡沫度评测失灵？

在梧州如果长期混迹中介服务或对租房有所关注，会发现目前梧州租房住渐渐划算，相对买房来说租房有其独到的好处，比如无需烦恼房屋维修，可以经常择优变换居住环境，特别重要的因素是无需投资过多资金，更充分享有现金流带来的便利。

西方经济学中非常强调机会成本评估的重要性，即当你愿意为某事物付出一定成本时，这个成本能在用于途径上获得的最大收益为该事物的机会成本。比如你愿意花10万元买一栋房子，那这10万元投资在生产机器上获得的总收入是购买这栋房子的机会成本。

有人会抱怨买房子当了房奴，不得不面对失去一些投资机会的窘况，这些就是机会成本，比如你没钱去深造，没钱去享受人生等。

因此租房并非什么丢人的事情，尤其在西方的价值观看来。

在梧州我们经常会听到一些议论，比如某某住哪里，那里的环境如何，居所和样貌、收入、工作一样成为了一个人的标签，这大概就是不断激励着人们改善居住环境的动力之一了吧。

笔者经过对梧州易手网一段时间的统计发现一个奇怪的情况，同一套住宅销售和出租面临的心理期待是存在差异的，以100平米的为例，房龄在5年左右的单位房价基本在40万元左右波动，而月租价基本在1200元（含家具）左右波动，统计结论大致说明，100平米的房子业主发售的心理预期约在40万元，而出租的预期大概会在1200元左右。

经过计算，租售比大概在1:333左右，远远高于西方认为的1:160房价无泡沫的标准。梧州楼市存在高度泡沫吗？延伸阅读：所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。

《联合早报》有一则新闻解释了租售比对中国楼市的评估作用，该报道举了一个示例：甲乙二君他们看中了两套一摸一样的市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万，甲君以100万买下房子，乙君以6250元的月租租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算，在160个月以后，甲君拥有的房子升值了，但扣除地产税、房子的维护费、保险费等，他实际拥有的依然是100万，而乙君将100万元用于投资理财，获得的收益正好也足够房租。这个例子说明，在房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣的区别。

但是在中国这个情况稍有不同，因为不需要支付地产税，西方普遍使用的租售比提升至1:200为合理值。但是在“北上广”等大城市，租售比平均为500甚至800，在这些地方，租房子住非常合算。

房子之所以有保值功能，是基于其以合理价格出租的前提下的，当一套40万元带家私的房子只能出租到1200元的月租时，梧州的业主们应该考虑一下机会成本的问题了。

以上文字并不适合于所有关注楼市的读者，因为中国投资渠道少，大额资金基本积压在房市和股市，房市经过十年发展，交易价格一直稳定走高，但出租价格增幅不大，甚至与暴增的CPI对比略有萎缩，说明传统的“以租代供”的方式已经偏离平衡的轨道，很难形成资产增值。

但笔者同时强调，仅仅采用租售比来评判楼市是否存在泡沫的方式是苍白的，因为国人普遍存在安家置业的情结，并且楼市价格走势更多依靠政策走势，这并非纯经济理论可以解释和判断的，只是从近期看，在没有具备购房能力的条件下，租房也是一个不错的选择，至少可以花相对少很多的钱，和你的邻居享受同样的居住条件。这对已经有房，但是希望改善居住生活条件的人来说极具参考价值。

                                                               蒙生（作者系中级经济师）

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