梧州日报记者 伍懿 文/摄

在住宅市场不温不火的情况下，一些投资者把目光投向了商铺市场。但是，一些购房者发现，梧州的商铺市场却存在种种难以看清的问题。如何才能解开缭绕在商铺上的疑问，看清商业地产真面目？

看清商铺使用年限

从事餐饮经营的梁小姐打算购买一间商铺，她在红岭片区某楼盘看中了一间面积70多平方米的商铺，但售价达2万多元/平方米，这令她犹豫不决。商铺销售人员表示，他们商铺的使用年限是70年，所以售价贵些仍“物超所值”。“商业用地使用期限不是40年吗，怎么会有70年？”梁小姐担心这只是噱头。

日前，记者走访梧州部分楼盘发现，一些楼盘的商铺使用期限是40年，有的却声称是70年，究竟购买哪些商铺没有风险，成了困扰众多投资人士的难题。

从事房地产开发超过十年的莫先生介绍，土地使用的年限根据使用性质的不同而不同，商业用地使用期限为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。不过，目前市场上买卖的商铺，由于土地性质的不同，其使用年限也有所不同。如楼盘当初的土地性质为商业用地的，其使用年限肯定是40年。现在的许多项目在底层或是项目内部建起了商业用途的门面房。这些铺面是建在综合用地或是住宅用地之上，土地性质一致，所以，形成有的商铺使用年限为40年，有的是50年、70年。

莫先生提醒市民，购房者购买商铺时，要看清楚楼盘的用地性质，了解剩余的土地使用期限。有的楼盘，不主动告知使用期限，导致购房者花高价买到了使用期限短的商铺。一些楼盘从购买土地到开发、销售，时间跨度可能达四五年甚至更长，这意味着购房者购买这些楼盘的商铺或房子，使用期限也会相应缩短。

商铺售价高低不一

除了对商铺使用年限感到疑惑外，市区商铺价钱的高低不一也引起了不少投资者的关注。

早前，恒祥豪苑·玫瑰湖打出广告，其所销售的商铺每平方米7800元，海骏达花园商铺也是7800元/平方米起的售价。与此同时，万秀区某楼盘商铺销售超过4万元/平方米，一间100平方米的商铺售价达到400万元。

虽然这些楼盘定位不一样，一些定位高端，一些定位中端，但这么大的价差仍引起不少人士的热议。对此，精通中央公园销售经理李新认为，梧州作为发展中的城市，商业地产发展空间大，但这并不意味着开发商能不断透支购房者的消费。这几年来，梧州住宅市场发展迅速，价格有了较大幅度上涨，商业地产却一直徘徊不前，市场均价还是两三年前的3万多元/平方米。这反映出梧州的商业地产市场还未成熟，有待进一步培育和完善。因此，开发商应当多些培育市场。

采访中，不少业内人士提醒，投资者购买商铺不要单纯将价格作参考坐标，这会导致判断失真。要综合考虑楼盘位置，管理，发展前景等，一般情况下，10~15年内能收回成本的商铺，市场风险较少。

不看市场开出高租金

记者发现，在市区不少路段，商铺买家对收益预期过高，形成商铺丢空窘境。

在新兴三路新界步行街一带，有的购房者出租商铺，租金高达每平方米八九十元。在附近经营糖烟的朱先生表示，他一天能有几十元营业收入就算不错了，店铺租金八九十元/平方米，每间面积为二三十平方米，“这么高的租金现在根本无法盈利”。

在一间房产中介记者见到，有市民放租太阳广场附近的一间商铺。商铺面积40平方米，租金开价150元/平方米。按其留下的联系方式，记者拨打他的电话。“这个地段无法经营高端产品，租金怎么这么高？”记者问道。对方说，他购买的商铺市值3万多元/平方米，租金少了宁可放空闲置。

在海骏达花园，记者发现有的投资者买了商铺并不急着招租，而是把商铺放空。海骏达花园销售主管叶丹告诉记者，购买这些商铺的人士，大多是具有相当经济实力的投资者，他们手上已经有多套房产后才买商铺的。他们买商铺的目的，宁愿等待未来的价格升值，在此之前，愿将商铺暂时空置。

此外，不少业内人士介绍，梧州的商业地产存在着地产开发与商业开发不紧密的问题。有的开发商只着重项目的前期开发、销售，忽视后期的商业运营和管理。开发的脱节，使得投资者的市场风险加大。梧州某地产公司营销主管韦小姐介绍，在广州一些楼盘，买家把商铺长期出租给管理公司，管理公司通过策划、包装、运营，再将商铺出租给租赁者。管理公司有实力有信誉，租金一般每年按一定比例提升，这样既旺了商铺经营，又增加投资者的收益，梧州楼盘也可以借鉴这种方式。

社区商铺定位不清

目前，在梧州的商业地产投资中，社区商铺仍占主导地位。社区商铺依托本小区的住户，形成一个既有的存量市场，吸引了一些投资者关注。但是，有的楼盘对社区商铺定位模糊，使得投资者找不到投资方向。

从事餐饮的陈先生反映，他看中了河东某楼盘一楼的商铺，商铺的面积大小、价格都挺合意。但此处规定不准经营餐饮店、粉店，只能经营时尚茶饮品、咖啡等。陈先生打了退堂鼓。

记者了解到，有的楼盘对商铺的经营项目作出限定，大多是禁止产生油烟的餐饮行业进驻。但是，中小型餐饮、日常消费用品店却往往成为社区商铺经营的先行者，它们由于能满足居民的日常需求而具有较强生命力。楼盘对商铺的定位，让投资者的经营范围缩小。社区商铺不同于街铺，成行成市、抱团经营才能生存，所以购房者要理性分析社区商铺的定位、优劣，购买商铺切记“定位优于地段”的原则。