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梧州日报记者 邓烨君

近年来大量小区投入使用，伴随而来的小区物管纠纷日益突出。而凡是有物管纠纷的小区，基本都陷入“物管公司服务差—业主拒交物业费—小区管理更无序”这样一个怪圈，从而衍生大量的问题。个别小区业主为了得到更好的服务，或白纸黑字对物管公司立规矩，更有甚者重新选聘物管公司。

物管纠纷困扰业主

一般情况下，新建投入使用的小区，会由开发商选聘物管公司为小区提供前期物管服务。在这个时期，物管公司的工作得到开发商的支持，总体服务质量较好。如天河·山海观、彰泰·玫瑰园等楼盘提供的高标准前期物管服务，甚至可以作为楼盘一张闪亮的名篇。

然而，在那些开发商终止资金支持，或项目烂尾的小区，物管问题的纠纷却十分尖锐。据了解，物管公司和业主的纠纷，主要集中在收费和服务两方面。

在收费方面，比如蓝天港湾，其物管公司于2015年上调物业管理收费标准，引起部分业主的不满，个别业主拒交物管费用。再比如灏景玥城，其物管对进入小区超出半小时的小车按5元/时收费，部分装修业主认为太“坑”。此外，还有宝石园小区，其已经被解聘了的前期物管公司，曾对同一小区同类物业实行两套收费标准，而且拒绝公示各类收费账目，引起了小区业主的极大愤慨。

在服务方面，问题更为尖锐。如上述宝石园小区，据其业主委员会主任邝女士介绍，在小区整体工程没有通过验收以及消防、人防、绿化、水泵房等配套严重缺位的情况下，小区自2012年开始交付使用至今，开发商指定的前期物管公司服务非常不到位，小区过半路灯不亮，植被不修剪不浇灌，故障报修迟迟不处理。再比如亨利·玫瑰城，其业主张女士表示，因为小区服务做得不到位，今年曾出现车辆被盗事件，而物管却推脱责任。“摆明了就是收钱不作为。”张女士说。

业主努力争当主人

在各种物管问题爆发的背景下，不少小区的业主开始通过多种方式维权，要不规范服务条款，要不自己管理小区，要不重新选聘物管公司，以实现当家做主。

成立小区业主委员会，是实现业主当家做主的重要环节。业主大会的召开、对物管公司服务质量的监督、选聘物管公司，都需要在业主委员会成立的前提下进行。2015年，蓝天港湾就因个别业主拒交物管费、物管公司哭诉经营困难的问题，由业主委员会组织业主召开业主大会，并根据业主大会的会议决定，制定了相关的规范细则和制约条款，督促业主及时缴纳物管费、监督物管公司提升服务。

此外，小区业主委员会可以召开业主大会重新选聘物管公司。如宝石园小区，因为开发商委托的前期物管公司不作为并拒绝改善服务，经相关部门批准，该小区启动了重新选聘物管公司程序，并于12月1日成功聘任新的物管公司服务小区。但是，按照相关法规已应自动终止聘任的前期物管理公司，不但拒绝进行相关资料交接，还以破坏属于小区公共配套的二次加压水泵房来要挟业主，导致整个小区业主与原物管公司矛盾冲突不断。通过重新聘任物管公司实现业主当家做主，还有很长的路要走。

此外，还有个别小区尝试由业主委员会对小区进行自主管理。如陶然花园由于物管公司提高物管费引发矛盾后，物管公司被迫撤出小区，业主委员会阶段性承担起物管的职责。

多方联动才能良性发展

近年来，物业管理问题引发了许多纠纷，让小区物管问题陷入怪圈中。为了让物业管理走出怪圈，社会各界人士及相关管理部门提出了不少建议和意见。

广西梧州丰业物业管理有限公司负责人表示，物业管理难首先是因为法律不完善。现广西用于解决物业管理中发生问题的仅有《广西物业管理条例》，但这并不是法律，规范力度不足。其次，目前的物业管理工作中普遍存在从业人员素质低下的情况。而从业人员素质低下与要在工作中发挥主观能动性形成矛盾，从而引发各种问题。

梧州市市政和园林管理局物业管理科负责人表示，作为物业管理部门，支持业主加入小区管理工作，目前一些由业委会自管的小区，管理情况也不错。但需要注意的是，业委会主要是负责监督物管的服务质量，如果自管会导致监督的缺失。相较之下，物业管理公司具备相关的资质，有更完善的规章制度，在业委会的监督下由这些公司来管理小区，更容易让业主实现当家做主。

在今年召开的梧州市“两会”中，政协委员潘小岸提议，物管收费可引入“淘宝”模式，即小区业主缴纳的物业管理费用全部打入一个专门的财政账户，由第三方代管。通过考核小组打分，根据服务质量支付费用。政协委员曾凡则建议，应多条腿走路解决物管矛盾，如将小区的问题收集，再进行仲裁，将问题在小区内解决。由相关部门联合，在小区建立投诉站，通过聘请律师等人才，调解业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。