聂欣：被飞涨的房价“抛弃”

    “观望——犹豫——追赶——恐慌——放弃”，聂欣这样总结自己一年来的买房经历。

    去年底，聂欣拿着自己积攒和父母赞助的20多万元首付款，准备在上海浦东买一套100万元以内的小户型。当时，上海楼市还没有从低迷中走出，开发商推出各种“特价房”，聂欣的选择并不少。“人们都在议论，认为房价还要跌，我一直想着再等等、再看看，选择更适合自己的。”聂欣说，“现在回头看，当时的房价真的是低谷。可惜市场调整的时间太短，最好的机会就这样被我自己等丢了。”

    今年第二季度开始，上海乃至全国楼市开始快速回暖。“尽管当时很多媒体还在说市场回暖是假象，但我觉得不能再等了。”然而，当聂欣回过神来的时候，他看中的几套房子已全被卖掉，相似的房源每平方米也已涨价2000元。

    下半年，聂欣不断看房，也不断遭受打击。房价每周都在涨，20多万元的首付款，能买到的房子越来越小。好不容易有了合适的房源，也总是被抢先买走。“最夸张的一次，我看中了一套二手房准备交定金，就因为另一个买主骑自行车而我是步行，他更早到交定金的地方，就抢走了那套房子。”聂欣说，“买房真的就像买白菜一样，疯了。”

    随着年底临近，楼市最后两个月变得更加“疯狂”。聂欣一直关注的一个楼盘，从年初的12000元/平方米，涨到25000元/平方米。

    “上半年我还很着急，到年底，我已经不恐慌了。”聂欣调侃道，“反正我的钱已经不够首付，房价再涨也已与我无关了。耐心等下一次房价调整吧，但愿不要再错过机会。”

    记者手记

    在今年的楼市里，聂欣的故事非常有代表性。许多经济实力一般的购房者从观望到追涨，最后被飞涨的房价“抛弃”，暂时退出了买房者的行列。即使在这一过程中买了房的普通购房者，也承受了更高的价格。一旦市场出现调整，他们很有可能要面临资产缩水的风险。

    房地产量价齐涨，带动了经济企稳回暖。但下半年以来，一些城市的房价快速大幅上涨，对许多以自住和改善住房条件为需求的购房者而言，其有限的支付能力根本无法应对。

    有一种观点认为，今年初市场处于低谷的时候，许多购房者抱着侥幸的观望心理，错过了最佳买入时机。然而，市场调整并不充分便开始转为快速上涨，在一个非理性的市场上，又怎能要求普通购房者理性地把握这稍纵即逝的“买点”呢。

    买房是一件大事，购房者出现犹豫和观望十分正常。同时，市场能提供的中低价位、中小套型的商品房并不充足，住房保障尚无法覆盖到这一群体。市场供应的短期不足和结构性失衡，使大量购房者不得不涌入同一个市场，最终被房价“抛弃”。

    临近年终，国家连续出台金融、土地、财税政策，打击囤地，抑制房价飞涨，并继续支持自住型和改善型购房需求。无论政策的短期效果如何，至少调控的方向抓住了供应不足、投机过度等当前房价飞涨的主要原因。给购房者一种房价将逐渐稳定的预期和信心，有助于市场逐渐回归理性。

    刘进：被开发商“牵着鼻子走”

    今年初，不少买房人在北京市东三环某楼盘交了“排号费”，等着开盘购房。没想到一下“排”到年底，开发商数次推迟开盘日期。在这半年多里，房价上涨了近一倍。

    “这种现象许多楼盘都有，买房人没办法逼着开发商开盘，只能等着。”一位购房者无奈地说。

    买到房子也不省心。刘进去年在北京市西三旗某楼盘买了一套期房，主要是看中楼书上宣传的高绿化率和优美的小区景观。没想到今年6月份入住时，小区环境完全不是那么回事儿。所谓的“森林”只是草坪，“景观道路”成了普通石板小路，绿化率也与当初承诺相去甚远，室内的精装修不仅材料降低了档次，装修质量也不过关……刘进买房时的期待完全落空。

    为此，刘进联合小区业主多次与开发商交涉，并向政府有关部门投诉。然而，由于当初承诺内容并未写入购房合同，刘进的维权前景并不乐观。

    “老百姓咬牙花一辈子积蓄买套房不容易，房价这么高，承诺不能兑现，令人气愤！更可恨的是，无处说理，没办法保护自己的权益。” 刘进很无奈。

    记者手记

    捂盘惜售、虚假宣传、偷工减料……刘进遇到的问题十分普遍。几乎所有购房者，都或多或少遇到过与开发商“斗智斗勇”的经历。最后总是买房人无缘无故花了高价，住得却不舒心，甚至还要承受危险。

    当前，我国商品房销售仍以期房预售为主，开发商和普通购房者之间信息高度不对称。无论是开盘时间、销售价格、还是房屋的品质，话语权全在开发商一边。这一现象在今年表现得更为明显。以至于许多购房者只能寄望于“运气好”，碰上一个诚实守信、对业主负责的开发商。一旦陷入维权漫漫长路，购房者总是受损失更大的一方。

    一直以来，房地产行业的诚信是个大问题。市场不好时，很少愿意实实在在的降价促销；市场好转时，捂盘惜售、制造热销假象甚至假按揭，推动房价非理性上涨。房子价高而质次，甚至出现“楼歪歪”、“墙脆脆”等极端质量事件。

    有关部门对房地产市场监管缺乏力度，是导致购房者利益受损的重要原因。以捂盘惜售为例，近几年来，各地都出台了一些措施，打击捂盘惜售。但往往雷声大雨点小，以至于“打击”总是不了了之。对于业主和开发商之间的纠纷，政府部门也只能采取和开发商“商量”的方式来解决，缺乏有效的监管机制，其效果可想而知。这就更助长了一些缺乏诚信开发商的嚣张气焰。

    徐元：被税费调整赶上“末班车”

    南京市华侨路的南京房产交易登记中心，办理二手房过户的人排起了长队。这样火爆的场面已经持续近两个月。继11月创出日均成交406套的二手房单日成交记录后，12月上旬，南京二手房日均成交更是达到五六百套的高峰。

    如此火爆场面，完全是因为政策 “末班车效应”所致。12月初，二手房交易营业税免征时限由2年恢复为5年，买卖双方都希望赶在政策调整前完成过户。

    早6点就赶到的徐元领到第34号，有人愿意出200元买他这个号，被他婉拒。

    “其实我原本不用这么着急买房。”徐元说，没想到营业税这一重要政策突然变化，有些措手不及。“120万元的房子，5.5%的营业税就要将近7万元，没理由不省。”

    “政府调整政策的目的是为了打击投机性购房，也是为了我们普通购房者。”徐元说，“但现在二手房交易，没一个卖家会承担税费，都是买房人交。政策调整我能理解，但我觉得应该有更好的办法，至少该提前宣布，就不至于弄得买房人手忙脚乱。”

    记者手记

    市场稳定在于供需稳定，供需稳定依赖预期稳定，而预期稳定，很大程度上取决于政策稳定。

    二手房政策调整的目的在于增加投机者频繁买卖的交易成本，以抑制投机性需求。政策初衷确实是为普通购房者的利益着想。但各地在政策过渡期出现上述场景，并不仅仅是投资客在抓紧抛售，主要还是普通购房者为了省钱而抓紧购房。二手房市场是卖方市场，所有增加的税费最终都转嫁到购房者头上。而5年以内的“次新房”恰是最受普通购房者欢迎、成交量也最大的房源。政策的调整，使许多购房者不得不提前入市。

    财政部日前出台政策细则，明确营业税按差价而不是按成交价征收，实际上大幅减轻了征收额度。这一人性化的调整让很多购房者不再急于出手。在政策短期效果达成以后，从长远看，要真正盘活二手房市场，还需要切实降低交易税费等成本，形成良性循环。