据《上海证券报》报道 为遏制房价上涨过快，中央出台了“国四条”，各部委也接二连三地出了各种政策，然而这些政策，仍没有跳出“遇热降温、遇冷发汗”的老套路，不可能从根本上解决我国房地产的问题。目前我国房地产业的问题，首先在于土地招拍挂制度的不完善，其次缺乏针对广大中低收入群体的住房供给的体制。

    土地出让“双轨制”形成多元价格

    为什么企业会囤地，投资者会炒房？不管地价占房价构成23%是否真实，每每出现一个新“地王”，都会给房地产带来一种震撼，带动房价的上涨。其实，无论是开发商，还是投机购房者，真正的投机炒作的对象不是房子，而是房子下面的土地。

    目前我国的土地出让制度仍延续“双轨制”和“二元”价格，即各方政府对工业用地、市政基础设施用地多采用协议出让方式和成本价，对商业用地实施“招拍挂”政策。从理论上讲，“招拍挂”公开竞标，可以提高土地交易的透明度避免腐败，提升土地价值。但人为的分割市场的结果和产生的另类交易成本却让制度设计们始料未及。一方面是大量的廉价出让的土地，而另一面，与百姓生活密切相关的居住用地却只有“挂拍挂”一条路，加之土地市场上“卖方”只有地方政府一家。那么，这种垄断格局拍出卖天价土地就成了一种常态。

    “招拍挂”不仅使地方政府获得不菲的土地收益，也强化了政府与企业利益同盟。这也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大，而保障性、可支付住房供给不足的原因。此外，招拍挂还是企业撬动金融杠杆的力器。许多人误以为搞清了房价的成本构成,就可搞清房企“暴利”来源，其实，房价与成本的差额并非企业的“暴利”的主要来源，而是金融杠杆的运用，这就是我们为什么要规范房企的自有资本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。

    完善土地招拍挂制度的政策建议：对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式。

    要从根本上解决招拍挂中的问题，还应深化土地制度改革入手，具体包括：一是建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度；二是在产权清晰的基础上，让更多的农村建设用地和“城中村”土地，以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让，早日进入土地市场，加快建立多元主体的土地供给体系，改变市场垄断格局； 三是改变政府在土地市场上既当“裁判员”又当“运动员”的角色，限定政府权力为“产权保护、信息公示、调控总量、土地用途、结构管制和维护市场秩序”。

    普通住宅不普通 可支付住房缺失

    新政一再强调要增加普通住房建设和供给，但政策好坏看细节。增加保障性住房（经适房、廉租房）建设固然重要，但市场上真正缺的是一般百姓和“夹心层”真正的普通住房。

    政府应旗帜鲜明增加可支付住房供给，即一般中等收入群体租买得起的住房。在国外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考虑我国收入多元化和透明度低的现实，住房支出与家庭收入比可略有提升。其主要销售对象是无自住房的中等收入群体。政府要有建设可支付住房的总体规划，供地指标、开发规模，建设标准，并运用信贷和税收政策引导和鼓励企业增加可支付住房供给，使之成为住宅市场上的主打产品，以优化住房供给结构，保障国民基本住房需求。