房价调控失效根在政策认识偏差

为什么房价且调且涨？为什么中央政府在住房问题上的宏观调控政策往往事与愿违？其根源在于政策认识偏差。

“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。”武汉大学经济学博士张平石说，我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。

因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。他认为，由于在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。

如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。

中央电视台经济频道《今日观察》评论员刘戈也撰文指出，房地产业和住房问题是两个完全不同的领域，让居民能买到租到自己可以承担得起的住房是政府的基本责任。而现在，很多地方在城市规划和建设中却以应付态度对待，即使建设保障性住宅也往往安排在远郊，居民在那里既不方便生活也难以找到工作。所以，“城市建设应多为普通人盖房子”！

目前，我国现有保障性住房的供给量明显不足，经济适用房的开发投资仅占全国住宅总投资的5%左右。廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施，但由于制度本身缺乏强制力，受益面至今仍然不高。同时，现有保障性住房普遍存在成本低、区位偏、居民穷、环境差等问题。

广西房地产及住宅研究会会长张协奎教授认为，这种安置模式易造成“穷人群居”，长此以往将形成难以改造的贫民区，加剧贫富分化，潜伏矛盾隐患，危及社会和谐，巴西、美国等国家在此均已有惨痛教训。

张平石认为，由于以商品房为主体的房地产业对经济增长的拉动明显，因而逐渐形成了以市场为主、政府为辅的住房政策。反过来，这些住房政策多以发展经济为目标。同样，经济适用房和廉租房的政策只是为了解决低收入家庭的住房保障问题，即救济一部分穷人，而忽视了应为绝大部分社会成员提供安居之所的基本保障功能。在高速增长的经济体里，如果房价调控失效，终有一天，中等收入阶层也将买不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市场，想依赖某一项或几项政策措施来稳定房价难以如愿。

正是由于政策认识上的偏差，使得各地政府原本的满足居住需求的土地供给目标让位于自身收入最大化的目标，土地批租收入成了地方政府预算外资金的主要来源，其规模占到地方财政收入的40%至70%，形成国内独特的土地财政现象。