今年以来，国家遏制房价过快上涨的政策措施频频出台。年初，个人住房转让营业税征免时限由五年改为两年；4月14日，国务院宣布实施更为严格的差别化住房信贷政策，对一套、二套房贷作出明确规定；4月17日，国务院再次发出通知，加强对三套及三套以上住房房贷的管理……政策调控措施高密度出台，让公众的目光更加聚焦于本来就“热度”极高的房地产业。不过，对于梧州楼市来说，政策新规的效应显现与其一向的行情特点相近，显得相对温和。

    新政频出市民观望情绪加重

    近日记者先后走访灏景尚都、恒祥豪苑、广宇豪庭、海骏达花园、蓝天港湾等楼盘，发现现场看房的人屈指可数。一位多年从事楼盘销售的人士表示，虽然雨水天气影响了看房者的数量，但看房者减少主要还是购房者观望心理有所加强。

    实际上，政策的调控作用已初见端倪。受二手房免税期限提高的影响，一季度我市二手房交易出现了下滑。市房地产交易中心提供的数据显示，去年11月、12月和今年1月，二手房交易量均维持在三四百套，但2月份成交量已降到208套，3月份更是不足200套。在新兴二路的一家房产中介机构，中介商黄女士用“惨淡经营”来形容今年的生意。今年1月至3月，她只成交了一套二手房。

    新政使市民观望情绪加重。在梧州工业园区某企业工作的黄家和早就有购房打算，眼下虽筹齐首付，面对新政策他说：“估计受新政策影响，楼市泡沫会减少，房价会慢慢下跌，要再等一等。”记者采访了几个市民，他们均表示，要再观察一段时间才出手。二套房贷首付比例的提高，更将一些欲改善住房条件但“囊中羞涩”市民的购房计划打乱。

    新政策也使开发商多了些顾虑。梧州粤成房地产开发有限公司有关负责人表示，出于对政策变化不断的忧虑，许多开发商不得不放慢涨价的速度。实际上，根据市房产交易中心提供的数据，目前市区商品房均价在3300元左右，基本与去年年底持平。

    楼市不确定因素增多

    记者在采访中了解到，不少人认为经过国家此轮调控，梧州房价将有一定幅度的下降。多年从事房产中介工作的刘洪认为，国家提高了二套房贷首付及贷款利率，且要求加强对三套房贷的管理，增加了炒房者的成本，可以挤走大部分房地产泡沫，暂缓房价上涨的步伐。但由于梧州房地产业刚刚起步，开发成本也有所增加，因此目前难以判断下降的幅度会有多大。

    采访中市民的观点形成了鲜明对比。一是认为随着国家不断出台调控政策，二手房转让的税费环节将得到规范。近年来房价上涨速度比房租上涨快，投资炒房的渠道变得更为狭窄，想靠收租金但回报率不高，房子将会逐步回规到居住功能。二是认为国家曾采取了多种调控政策，但都未遏制房价快速上涨的趋势，此次调控的效果还有待检验。

    相对市民的直观认识，地产商也有自己的忧虑。一位多年从事房地产开发的地产商认为，国家提高了二套房首付比例和贷款利率，但执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。目前二套住房的认定标准尚未出台，有关认定标准的讨论频见报端。据4月22日《上海证券报》报道，银监会官员表示，新的房贷政策将不再以贷款记录来认定，而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。这意味着，二套房贷的认定标准产生了根本性颠覆，新政将“认房不认贷”。这位开发商表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，改善型住房消费行为、中小业主的房地产投机将受到约束，给地产商带来“毁灭性”的打击。

    还有业内人士认为，经过去年楼市的红火行情，积累丰厚的开发商可能捂盘惜售，使房价维持在较高水平。然而，如果房价过快上涨的形势未能得到有效遏制，国家可能扩大征收物业税、房产消费税的范围，提高房产税。更令开发商忧虑的是，最近出台的措施多是针对购房者，如果有针对开发企业的政策措施进一步出台，“两手抓”会使市场很快作出反应。

    房价或将呈平稳略升势态

    房价下跌，是国家进行调控的目的所在，对消费者也是个利好消息。然而，在遏制房价过快上涨“组合拳”的影响下，梧州房价是否会应声下降？业内人士认为，受交通条件改善、刚性需求增加等因素影响，梧州房价将保持稳定且稳中略有上涨。

    梧州海骏达房地产有限公司总经理李国雄表示，目前梧州的购房者多为自住，投资性购房的数量并不多，楼市泡沫成分不大。此外，国家缩紧银根，提高二套房首付比例，增加了开发商的成本，这将对实力较弱，对贷款依赖性强的房地产公司带来重创。然而，经过多年的竞争，梧州房地产市场只剩下20多家实力较强、资金相对充裕的开发商，因此新政对梧州楼市的震荡不大。

    在地产业打拼多年的莫劫夫认为，在2005年以前，梧州的房价还较低，大部分市民选择了一次性付款的方式购房。因此这部分市民在购买第二套住房时，仍属于第一次按揭购房。眼下随着生活水平的提高，这部分市民的消费潜力被激发出来。此外，由于梧州房价水平比周边城市要低，升值空间大,即便国家提高了二套房房贷首付比例，但不会对地段好、优秀楼盘的销售带来影响。

    5月是传统的楼市销售旺季，随着五一的临近，不少开发商开始筹划促销，积极应对政策带来的新变化。但业内人士预测，受新政影响，消费需求在短期内将受到抑制，楼市可能将迎来一段时间的低迷，但房价不太可能大跌。因为政策措施的指向是调控，其效应的产生不会立竿见影，而是有一个过程。此外，随着梧州立体交通格局形成以及城市扩容，人口聚集度必然提高，而新增人口的置业属于刚性需求。因此，在生活条件改善，开发成本逐渐增加的情况下，一旦消费需求得到释放，梧州房价仍将会有小幅度的上涨。