对话人：编辑 黄碧梅 记者 王炜

商品房预售制缓解了开发商的资金压力，促进了住房的市场供应，成为我国新房销售的主要方式。但是近年来商品房预售制度饱受诟病，甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价飞涨的“帮凶”。两会期间,多份提案议案建言改革或取消房地产预售制。是去还是留？关于商品房预售制命运的讨论再次展开。

一问：为何屡屡遭诟病？

编辑：“烂尾楼”、“楼倒倒”等造成的纠纷，不少与商品房预售制的不完善有关。预售制漏洞究竟在哪呢？

记者：预售制也就是老百姓再熟悉不过的“买期房”。追溯这一制度的发展，我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。

由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。

随着房地产市场发展成熟，预售制不完善带来许多矛盾。导致的问题也逐渐显现。

从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题，多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能“烂尾”，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。同时，由于预售制度在很大程度上缓解了开发商的资金压力，降低了房地产行业的门槛，导致市场鱼龙混杂。市场向好时，许多开发商借预售之便，囤房囤地、捂盘惜售，借机哄抬房价。即便市场出现波动，大多数开发商也缺乏降价促销的动力，一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。大大干扰了市场的有序运行。

商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱，一旦房子出现问题，而在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分有限。