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信号:梧州房市交易低迷 成交量价格均下行

http://www.wzljl.cn    2011-04-12 09:14    作者:赖新云    来源:梧州日报

 存款储备金率三次调整、个人公积金贷款利率上调、限购令波及南宁、个人住房信息系统建设市县联网……2011年的楼市,在紧锣密鼓的调控政策中迎来了开局。面对势头渐猛的调控措施,向来平静的梧州楼市也不能独善其身,2月、3月的成交量萎缩明显,且呈下滑趋势。在政策不确定因素增加的情形下,梧州楼市将走向何方,记者进行了调查。

  成交量均价现下行趋势

“市房产交易中心办证大厅之前人头涌涌的办证场面消失了。”一直关注梧州楼市行情的柳军说。柳军的感受是近期梧州楼市低迷的直观反映。

 市房地产交易中心网站交易监测系统数据反映,今年前两月,市区商品房成交980套,其中2月成交460套,成交量、均价和成交面积,环比分别下降了11.5%、1.65%和21.33%。此外,2月28日至3月28日,市区商品房成交684套。尽管成交量有所上扬,但若以每周作为一个观察周期,可发现3月交易形势为一条下滑曲线。商品房市场的冷清,也迅速传导至二手房市场,2月二手房成交140套,同比下降0.71%,环比下降33.65%,成交面积、成交金额环比均有所下降。

 2月份的数据还显示,90平方米至144平方米的普通住宅占成交量的95.5%,表明144平方米以下的普通住宅是主要的成交户型。与此同时,各楼盘销量的差距进一步拉开。460套的交易量来自29个楼盘,其中有6个楼盘当月仅卖出1套房,10个楼盘月销量不足10套、21个楼盘不超过15套(含15套)、23个楼盘不足20套。销量最大的枣冲安置小区,也只有131套。排名尾随其后的是丽港华府1号楼、海骏达花园和朗日花园,销量分别是53套、52套和27套。若排除安置房、丽港华府发售产生的集中签约效应,当月行情更为低迷。

 “虽然2月城区人口购房247套,占总数的53.7%,但若剔除131户安置房,城区人口购房比例不足四成,这反映随着经济发展,梧州逐渐被外地人关注和接受,越来越多外地人到梧置业。” 市房地产交易中心有关负责人说。

  市场行情折射业界百态

 “春节本就是传统淡季,加之央行分别于1月、2月上调存款储备金率0.5个百分点,住建部也将五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别调了0.25和0.2个百分点,减少了银行可放贷规模,也增加了房贷成本,为此许多购房者选择了观望。”一位开发商在分析2月楼市行情时这样说,他表示,政策是销售低迷的主要原因。

 关注地产发展黄志清却认为,不乐观的销售形势,与开发商的观望有很大关系。他说:“开发商既不推盘,也不搞促销活动,甚至减少了广告营销力度,或延迟开盘日期,这反映了开发商与调控政策的观望与博弈。”这个观点记者在市房地产交易中心得到了证实:有开发商将原计划于一季度开盘日期作了延迟,或暂不申领预售、放缓了开发的速度。

 尽管楼市“冷”得有些让人难以接受,但对销售排行榜作分析之后不难发现,除枣冲安置房小区外,2月销量居于前10位的楼盘,均位于由新兴一路、新兴二路、西堤路等主干道构成的区域内,且开发企业大多为外来开发商。

 有分析认为,这反映市民在购房时,并不总是追逐“低价”,而更关注房屋品质和地理位置。与本地企业相比,多数外来开发商的建设、营销和物管理念较新,因此其开发的楼盘销量靠前。实际上,推盘过程中,开发商注重介绍楼盘地理位置的独特性,对自身品牌、信誉、开发实力则较少提及,这也提醒着开发商,只有牢牢抓住购房者的消费心理,走品牌营销之路。

 “尽管2月份商品房均价环比下降1.65%,但这并不说明梧州房价有所下降。因为,价格较低的枣冲安置小区安置房,占2月成交量的28.5%,在一定程度上平抑了市场交易均价。”一位不愿透露姓名的地产界人士说。

  地产业或面临洗牌

 “对梧州楼市影响不大”、“刚性需求仍强烈”、“调控能否持续”……尽管观点各异,但当二套房首付六成、二手房营业税免征时限重新恢复至五年、个人住房信息系统联网,商品房标价销售等措施一一呈现,调控的“民生”属性开始明朗。

 分析认为,商品房网签、个人住房信息系统建设市县联网、南宁及北海市个人住房信息系统与住建部联网,这些迹象表明,全国新的房产信息系统正在逐步确立,这也反映了楼市已由纯粹的投资性问题定位转向民生问题,调控政策将持续一定时间。

 调控政策或持续的同时,开发商还需承受银根紧缩的压力。3月25日,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,逾3600亿元的商业银行资金被“冻结”。尽管大型商业银行存款准备金率已达20%的历史高位,但中国人民银行货币政策司司长张晓慧日前表示,存款准备金率最优水平大致稳定在23%左右,这意味着存款准备金率还有三个百分点可以上调。

 “尽管部分开发商自有资金较宽裕,但地产业对信贷依赖程度较高,若利率继续上调,不排除个别开发商选择促销,回笼资金的可能。另外,若调控政策持续坚挺,全国乃至梧州房价都将面临降价的挑战,地产业也将面临大洗牌。”地产业内人士称。

 供需关系的变化,也将影响房价。广西统计信息网统计信息显示,去年梧州(含三县一市)房地产完成投资60.05亿元,比上年增长139.5%,增速全区最快。同时,今年我市仍有不少房产开发项目,还将建一万多套保障性住房,这无疑将抑制房价过快上涨。

编辑:周文懿    

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