岁末年初,一二线城市的楼市延续着交易量火暴的局面,而三四线城市却交易冷清、价格下跌。
不过,一个值得关注的背景是,城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为,三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
部分房企受困三四线城市
国家统计局2012年12月公布的数据显示,在2012年11月,70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨,而下跌的城市中,基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
从房地产企业的业绩增长来看,业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅,很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
在2012年年中之前,这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期,众多国内知名开发商纷纷进入,到处都是房地产建设工地。
2012年年末,一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳,住宅待消化库存高达3490万平方米,而这个城市的人口即使计入流动人口,也才500万人,这样的库存量要消化掉至少需要4年。而在海南,房价大幅缩水在多个城市上演。
在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上,瑞银房地产行业研究主管李智颖表示,三线城市新房供应过大的问题,在今年仍可能延续,供过于求现象将会存在。
靠房地产地方经济难持续发展
如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实,那么,是什么造成了如今的结果?
时光需要倒回5年前。2008年年底,全球金融危机爆发,为了防止此次金融危机对我国经济的拖累,2009年,我国出台了4万亿元的刺激经济政策,也正是在此之后,不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。
而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。
众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。
尽管从2009年以来,我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会,高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市,但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套,那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。
“当地人买不起,外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。
在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中,风险排名前50名全部是三四线城市。
城镇化能否化解难题
“三四线城市如果没有产业的培育,将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想像中那么强。过去几年,不论是地方政府还是开发商,对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。
不同的城市面临的房地产风险不同,需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究,从而对房地产开发作出调整。对开发商来说,区域布局要均衡,要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中,但不能把重心全放在三四线城市。
中央近期对城镇化的表态,其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局,培育三四线城市的产业发展,是对经济结构的优化。
(据新浪网) |